Blog

Berita, pembaruan, pengumuman dan informasi terbaru tentang equity crowdfunding properti. Berita & informasi investasi crowdfunding terpercaya - Julizar.com

Apa Arti Cap Rate Atau Capitalization Rate

Apa Arti Cap Rate Atau Capitalization Rate

Tingkat kapitalisasi digunakan dalam dunia real estat komersial untuk menunjukkan tingkat pengembalian yang diharapkan dihasilkan pada properti investasi real estat. Sering disebut dengan "cap rate", ukuran ini dihitung berdasarkan pendapatan bersih yang diharapkan dihasilkan properti. Ini digunakan untuk memperkirakan potensi pengembalian investor atas investasi di pasar properti.

Cap rate adalah ukuran paling populer untuk menilai investasi real estat dan potensi pengembaliannya. Tingkat kapitalisasi secara sederhana merupakan hasil dari properti selama jangka waktu satu tahun dengan asumsi properti dibeli secara tunai dan bukan dengan pinjaman. Tingkat kapitalisasi menunjukkan tingkat pengembalian intrinsik, alami, bukan rata rata pengembalian.

Ada beberapa versi untuk perhitungan tingkat kapitalisasi. Dalam versi yang paling populer, tingkat kapitalisasi investasi real estat dihitung dengan membagi pendapatan operasional bersih properti (NOI) dengan nilai pasar saat ini. Secara matematis dapat di rumuskan:

Tingkat Kapitalisasi = Pendapatan Operasional Bersih / Nilai Pasar Saat Ini

dimana,

Pendapatan operasional bersih adalah pendapatan tahunan (yang diharapkan) yang dihasilkan oleh properti (seperti sewa), dan diperoleh dengan mengurangi semua biaya yang dikeluarkan untuk mengelola properti. Biaya-biaya ini termasuk biaya yang dibayarkan untuk pemeliharaan fasilitas serta pajak properti.

Nilai pasar saat ini dari aset adalah nilai hari sekarang dari properti sesuai dengan harga pasar yang berlaku. Dalam versi lain, angka tersebut dihitung berdasarkan biaya modal asli atau biaya perolehan properti.

Tingkat Kapitalisasi = Pendapatan Operasional Bersih / Harga Pembelian

Namun, versi kedua tidak terlalu populer karena dua alasan: Pertama karena memberikan hasil yang tidak realistis untuk properti lama yang dibeli beberapa tahun / dekade yang lalu dengan harga rendah Kedua tidak dapat diterapkan pada properti yang diwariskan karena harga pembeliannya nol sehingga membuat itu tidak mungkin.

Selain itu, karena harga properti berfluktuasi secara luas, versi pertama menggunakan harga pasar saat ini adalah representasi yang lebih akurat dibandingkan dengan yang kedua yang menggunakan nilai tetap harga pembelian asli.

Contoh Tingkat Kapitalisasi (Cap Rate)

Asumsikan bahwa seorang investor memiliki Rp 1M dan dia mempertimbangkan untuk berinvestasi di salah satu dari dua opsi investasi yang tersedia. Opsi Pertama dia dapat berinvestasi dalam obligasi pemerintah yang menawarkan bunga nominal 3 persen per tahun dan dianggap sebagai investasi teraman Opsi Kedua dia dapat membeli bangunan komersial yang memiliki banyak penyewa yang diharapkan membayar sewa reguler.

Dalam kasus kedua, asumsikan bahwa total sewa yang diterima per tahun adalah Rp 90.000.000 dan investor membayar total Rp 20.000.000 untuk berbagai biaya pemeliharaan dan pajak properti. Itu meninggalkan pendapatan bersih dari investasi properti pada Rp 70.000.000 Asumsikan bahwa selama tahun pertama, nilai properti tetap stabil pada harga beli asli Rp 1M.

Tingkat kapitalisasi akan dihitung sebagai (Pendapatan Operasional Bersih / Nilai Properti) = Rp 70.000 / Rp 1 M = 0.07 atau 7%.

Pengembalian 7 persen ini dihasilkan dari tarif investasi properti yang lebih baik daripada pengembalian standar 3 persen yang tersedia dari obligasi treasuri bebas risiko. Tambahan 4 persen merupakan pengembalian untuk risiko yang diambil oleh investor dengan berinvestasi di pasar properti dibandingkan dengan berinvestasi dalam obligasi treasury teraman yang datang dengan nol risiko.

Investasi properti cukup berisiko, dan mungkin ada beberapa skenario di mana pengembalian, sebagaimana diasumsikan oleh ukuran tingkat kapitalisasi, dapat sangat bervariasi.

Misalnya, beberapa penyewa dapat pindah dan pendapatan sewa dari properti dapat berkurang menjadi Rp 40.000.000 Berkurang Rp 20.000.000 untuk berbagai biaya pemeliharaan dan pajak properti, dan dengan asumsi bahwa nilai properti tetap pada Rp 1M, maka tingkat kapitalisasi menjadi (Rp 20.000 / Rp 1 juta) = 2%. Nilai ini kurang dari pengembalian yang tersedia dari obligasi bebas risiko.

Dalam skenario lain, asumsikan bahwa pendapatan sewa tetap pada Rp 90.000.000, tetapi biaya pemeliharaan dan / atau pajak properti meningkat secara signifikan, misalnya menjadi Rp 50.000.000 Tingkat kapitalisasi kemudian menjadi (Rp 40.000.000 /Rp 1M) = 4%.

Dalam kasus lain, jika nilai pasar properti itu sendiri berkurang, katakanlah menjadi Rp 800.000.000 dengan pendapatan sewa dan berbagai biaya tetap sama, tingkat kapitalisasi akan meningkat menjadi Rp 70.000.000 / Rp 800.000.000 = 8,75%.

Intinya, berbagai tingkat pendapatan yang dihasilkan dari properti, pengeluaran yang terkait dengan properti dan penilaian pasar saat ini dari properti dapat secara signifikan mengubah tingkat kapitalisasi.

Surplus pengembalian, yang secara teoritis tersedia untuk investor properti di atas dan di atas investasi obligasi treasuri, dapat dikaitkan dengan risiko terkait yang mengarah pada skenario yang disebutkan di atas. Faktor-faktor risiko meliputi:

  • Umur, lokasi, dan status properti
  • Jenis properti - ruma htinggal, kantor, industri, ritel atau rekreasi
  • Solvabilitas penyewa
  • Jangka waktu dan struktur sewa penyewa
  • Tingkat pasar keseluruhan properti dan faktor-faktor yang mempengaruhi penilaiannya
  • Dasar-dasar ekonomi makro di wilayah ini serta faktor-faktor yang memengaruhi bisnis penyewa

Menafsirkan Tingkat Kapitalisasi

Karena nilai kapitalisasi didasarkan pada perkiraan proyeksi pendapatan akan datang, maka cap rate dikenakan varians yang tinggi. Maka menjadi penting untuk memahami apa yang merupakan tingkat kapitalisasi yang baik untuk investasi properti.

Nilai ini juga menunjukkan durasi waktu yang diperlukan untuk mengembalikan jumlah yang diinvestasikan dalam properti. Misalnya, properti yang memiliki tingkat kapitalisasi 10% akan memakan waktu sekitar 10 tahun untuk mengembalikan investasi.

Tingkat penjualan akhir atau closing rate yang berbeda di antara properti satu dengan yang lain, atau tarif closing yang berbeda di seluruh lokasi dan waktu yang berbeda pada properti yang sama, akan mengalami tingkat risiko yang berbeda. Melihat formula yang menunjukkan bahwa nilai kapitalisasi akan lebih tinggi untuk properti yang menghasilkan pendapatan operasional bersih lebih tinggi dan memiliki penilaian lebih rendah, dan sebaliknya.

Katakanlah, ada dua properti yang serupa. Satu berada di area pusat kota sementara yang lain di pinggiran kota. Semua hal sama, properti pertama akan menghasilkan sewa lebih tinggi dibandingkan dengan yang kedua, tetapi keduanya akan diimbangi oleh biaya pemeliharaan dan pajak yang lebih tinggi. Properti pusat kota akan memiliki tingkat kapitalisasi yang relatif lebih rendah dibandingkan dengan yang kedua karena nilai pasarnya yang sangat tinggi.

Ini menunjukkan bahwa nilai kapitalisasi yang lebih rendah sesuai dengan penilaian yang lebih baik, dan prospek pengembalian yang lebih baik dengan tingkat risiko yang lebih rendah. Di sisi lain, nilai cap rate yang lebih tinggi menyiratkan prospek pengembalian investasi properti yang relatif lebih rendah, dan karenanya memiliki tingkat risiko yang lebih tinggi.

Sementara contoh hipotetis di atas menjadikannya pilihan yang mudah bagi seorang investor untuk memilih properti di pusat kota, skenario lain mungkin tidak semudah itu. Investor yang menilai properti berdasarkan tingkat suku bunga menghadapipekerjaan yang menantang untuk menentukan tingkat suku bunga yang cocok untuk tingkat risiko tertentu.

Representasi Model Gordon untuk Cap Rate

Representasi lain dari cap rate berasal dari Gordon Growth Model, yang juga disebut sebagai dividend discount model (DDM). Ini adalah metode untuk menghitung nilai intrinsik dari harga saham perusahaan terlepas dari kondisi pasar saat ini, dan nilai saham dihitung sebagai nilai sekarang dari dividen saham masa depan.

Secara matematis,

Nilai Saham = Arus Kas Dividen Tahunan yang Diharapkan / (Tingkat Pengembalian yang Dibutuhkan Investor - Tingkat Pertumbuhan Dividen yang Diharapkan)

Mengatur ulang persamaan dan menggeneralisasi rumus di luar dividen,

(Tingkat Pengembalian yang Dibutuhkan - Tingkat Pertumbuhan yang Diharapkan) = Arus Kas / Nilai Aset yang Diharapkan

Representasi di atas cocok dengan formula dasar tingkat kapitalisasi yang disebutkan di bagian sebelumnya. Nilai arus kas yang diharapkan mewakili pendapatan operasional bersih dan nilai aset yang sesuai dengan harga pasar saat ini dari properti tersebut. Hal ini menyebabkan tingkat kapitalisasi setara dengan perbedaan antara tingkat pengembalian yang disyaratkan dan tingkat pertumbuhan yang diharapkan. Artinya, tingkat kapitalisasi hanyalah tingkat pengembalian yang disyaratkan minus tingkat pertumbuhan.

Ini dapat digunakan untuk menilai penilaian properti untuk tingkat pengembalian yang diharapkan oleh investor. Sebagai contoh, katakanlah pendapatan operasional bersih sebuah properti adalah Rp 50.000.000 dan diperkirakan akan naik 2 persen setiap tahun. Jika tingkat pengembalian yang diharapkan investor adalah 10 persen per tahun, maka tingkat batas bersih akan menjadi (10% - 2%) = 8%. Dengan menggunakannya dalam formula di atas, penilaian aset mencapai (Rp 50.000.000 / 8%) = Rp 625.000.000

ARTIKEL TERKAIT

Commercial Real Estate Indonesia

Get Contacted

Site under development